FAQs
Die Antworten auf die wichtigsten Fragen zu REITs in Deutschland. Klicken Sie auf die Frage um zur jeweiligen Antwort zu gelangen.
Was ist ein REIT?
Ein REIT ist eine Kapitalgesellschaft deren Hauptgeschäftsfeld darin besteht, Immobilien zu besitzen und/oder zu betreiben. Auch Gesellschaften, die Immobilien finanzieren, können ein REIT sein. Die Unternehmen schütten einen Großteil ihres Gewinns als Dividende aus. Auf Ebene der Gesellschaft sind die Ausschüttungen steuerfrei, die Anteilseigner versteuern ihre Dividende nach ihrem Steuersatz. Die genauen Kriterien, die eine Gesellschaft erfüllen muss, sind von Land zu Land unterschiedlich.
In Deutschland ist ein REIT eine börsennotierte Aktiengesellschaft, die mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in Immobilien investiert und mindestens 75 Prozent der jährlichen Erträge aus Immobilien erzielt. Das Unternehmen muss mindestens 90 Prozent des Gewinns an die Aktionäre ausschütten. Es ist von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit.
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Welche Arten von REITs gibt es?
„Den“ REIT gibt es nicht. In den Ländern, in denen REITs existieren, haben sich mit der Zeit eine Vielzahl unterschiedlicher Geschäftsmodelle entwickelt, die ständig weiter verfeinert werden.
In Deutschland sind REIT-AGs aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen auf die langfristige Bestandshaltung von Gewerbeimmobilien fokussiert. Wohnungen dürfen sie nur dann im Portfolio haben, wenn diese nach dem 1. Januar 2007 gebaut wurden.
In den USA werden REITs häufig in drei Kategorien eingeteilt:
Equity-REITs besitzen und betreiben Immobilien. Das umfasst die Projektentwicklung, die Vermarktung (z.B. über Leasing) und das Angebot von Dienstleistungen für Mieter (Gebäudemanagement etc). Mancher REIT spezialisiert sich auf eine bestimmte Immobilienart oder Region, andere diversifizieren ihr Portfolio.
Hypotheken-REITs verleihen entweder direkt Geld an Immobilienbesitzer beziehungsweise -betreiber oder indirekt, indem sie hypothekenbesicherte Kredite kaufen oder in Hypothekenpfandbriefe investieren. Die dritte Form ist die Mischung aus den beiden anderen (Hybrid-REITs).
Bevor Anleger in einen einzelnen REIT investieren, sollten sie sich daher das jeweilige Geschäftsmodell genau anschauen.
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Worin investieren REITs?
REITs investieren in alle Arten von Immobilien mit deren Besitz und/oder Betrieb sich laufende Erträge erzielen lassen: Bürogebäude, Hotels, Logistik- und Fabrikanlagen, Einkaufszentren, Freizeitparks, Krankenhäuser und so weiter. Oft spezialisieren sich die Gesellschaften auf eine Immobilienart, einen Staat oder eine Region. In vielen Ländern dürfen REITs einen Teil ihres Portfolios auch außerhalb von Immobilien anlegen, der Anteil ist aber begrenzt.
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Wodurch unterscheiden sich REITs von Immobilienfonds oder Immobilien-Aktiengesellschaften?
REITs sind – sofern sie börsennotiert sind – wie andere Aktien kurzfristig handelbar. Das unterscheidet sie von Immobilienfonds, insbesondere von geschlossenen Immobilienfonds. Ein weiterer Unterschied ist, dass eine schwankende Nachfrage nach REITs ausschließlich den Aktienkurs beeinflusst und nicht das operative Geschäft. Immobilienfonds stehen bei massiven Mittelzuflüssen vor dem Problem, geeignete Investitionsobjekte zu finden. Ziehen Investoren ihr Kapital im großen Stil ab, müssen sie möglicherweise Immobilien verkaufen, um die Liquidität zu sichern.
Von Immobilienaktiengesellschaften unterscheiden sich REITs durch die hohe verbindliche Ausschüttungsquote und die Steuerbefreiung auf Unternehmensebene.
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Wer kann in REITs investieren?
Aktien von börsennotierten REITs kann jeder Anleger erwerben. Neben den Privatanlegern sind institutionelle Investoren – zum Beispiel Versicherungen oder Pensionsfonds – die zweite bedeutende Zielgruppe. Ein wichtiger Beweggrund in REITs zu investieren sind die in der Regel vergleichsweise stabilen Erträge aus den ausgeschütteten Dividenden.
Neben der direkten Anlage in REITs bestehen Alternativen: Auf REITs spezialisierte Investmentfonds streuen das Risiko, indem sie in verschiedene Aktien – möglicherweise auch aus unterschiedlichen Ländern – investieren. Auch Derivate wie Zertifikate, die zum Beispiel auf die Entwicklung einzelner Aktien oder Indizes abstellen, existieren.
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Wie kann ein Unternehmen in Deutschland zum REIT werden?
Den Status als REIT erlangt ein Unternehmen durch die Eintragung in das Handelsregister. Dafür müssen verschiedene Kriterien erfüllt sein, unter anderem muss das Unternehmen börsennotiert sein.
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Warum dürfen REITs nicht in vor dem 1. Januar 2007 errichtete Wohnungen investieren?
Diese Regel wurde bei der Einführung des REIT-Gesetzes mit dem Mieterschutz begründet. Wohnungen – so die Argumentation – sollten nicht dem Renditestreben des Kapitalmarkts ausgesetzt werden, weil das eventuell negative Konsequenzen für die Mieter haben könnte. Der Stichtag 1. Januar 2007 erklärt sich aus dem Inkrafttreten des REIT-Gesetzes zu diesem Datum. Die Regel war und ist immer noch sehr umstritten, zumal klassische Immobilien-AGs oder Private-Equity-Unternehmen ohne Beschränkungen in Wohnungen investieren können.
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Wie verdienen REITs ihr Geld?
Als Besitzer produktiver Immobilien erzielen REITs Einnahmen wie Mieten oder Pacht. Darüber hinaus sind sie berechtigt, Dienstleistungen anzubieten, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Immobiliengeschäft stehen (z.B. Hausverwaltung, Projektsteuerung, Tätigkeit als Makler). Eine weitere Ertragsquelle sind bei einem Verkauf realisierte Wertsteigerungen.
Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass eine spezialisierte Gesellschaft wie ein REIT die Potenziale einer Immobilie besser nutzen kann, als Unternehmen, für die Immobilienbesitz nur ein Randgeschäft ist.
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Welche Gesetze gelten für REITs?
Rechtliche Grundlage für REITs in Deutschland ist das „Gesetz zur Einführung steuerbefreiter Immobilien-AGs mit börsennotierten Anteilen“ (REIT-Gesetz). Da es sich um normale Aktiengesellschaften mit einem besonderen steuerrechtlichen Status handelt, unterliegen REITs in Deutschland auch dem Aktiengesetz, dem Wertpapierhandelsgesetz (WphG), dem Deutschen Kodex für Corporate Governance und allen anderen Rechtsgrundlagen, die für börsennotierte AGs gelten.
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Auf welche Weise können Anleger in Deutschland in Immobilien investieren?
Anleger können direkt – also, indem sie zum Beispiel ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen – oder indirekt in Immobilien investieren.
Möglichkeiten für eine indirekte Investition sind:
- Offene und geschlossene Immobilienfonds
- Aktien börsennotierter Immobilien-Aktiengesellschaften
- mit Hypotheken besicherte festverzinsliche Wertpapiere (z.B. Pfandbriefe)
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Wer kontrolliert die Geschäftspolitik von REITs?
Für REITs in Deutschland gilt dasselbe wie für alle AGs: Die Geschäfte der Gesellschaft werden vom Vorstand geführt. Der Aufsichtsrat überwacht den Vorstand und vertritt die Interessen der Anteilseigner. Das höchste Beschluss fassende Gremium einer Aktiengesellschaft ist die Hauptversammlung. Entsprechend seinem Aktienbesitz ist hier jeder Aktionär zur Stimmabgabe berechtigt.
Die Einhaltung der Kriterien des REIT-Gesetzes muss durch den Prüfer des Jahresabschlusses einzeln bestätigt werden.
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