02.05.2006

REITs im Umfeld steigender Zinsen

VON ANGELA HAUPT

Steigende Zinsen werden von vielen Immobilien- wie Aktieninvestoren gleichermaßen als Investitionsbremse gesehen. Dabei ist der Zusammenhang von Zinsen und Aktienkursen alles andere als sicher. So bescheinigen Studien für US REITs, dass die Performance dieser börsennotierten Immobilienaktien in der Vergangenheit nur eine relativ geringe Korrelation mit dem Zinsniveau gezeigt hat. Zudem übertrifft auch die Performance der REIT-Branche in der jüngsten Phase steigender Zinsen alle Erwartungen. Warum?

Die Antwort findet sich auf verschiedenen Ebenen – es kommt auf das jeweilige Unternehmen genauso an wie auf das Branchenumfeld, den Kapitalmarkt und die Gesamtwirtschaft. Eine erschöpfende Antwort muss dabei die einzelnen Performance-Komponenten eines REITs, angefangen mit Kurs und Dividende, sowie das Verhältnis zwischen Kurs und operativen Erträgen (multiple) durchleuchten. Mortgage REITs sind dabei grundsätzlich anderer Natur als Equity REITs, auf die im folgenden abgestellt wird.

Auf der Unternehmensebene wirken in der Regel gegenläufige Effekte auf die Erträge: zum einen positive Einnahmeeffekte beim Immobilienbestand aufgrund eines starken oder sich verbessernden wirtschaftlichen Umfelds (daher letztlich auch der Ruf der Immobilie als Inflationsschutz), zum anderen negative Ausgabeneffekte durch höhere Finanzierungszinsen.

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