27.07.2006

von Angela Haupt

Auf den ersten Blick ist die Regel einfach: REITs müssen den Großteil, in den USA etwa 90 %, des zu versteuernden Gewinns an die Aktionäre ausschütten. Entscheidend für die Nachhaltigkeit der Dividenden – und heiß diskutiert – ist die Höhe des tatsächlich ausschüttungsfähigen Gewinns. Im Zentrum steht hier die Kennzahl FFO (funds from operations). Um diesen Wert zu ermitteln, wird der nach dem geltenden Rechnungslegungsstandard (bei US-REITs: US GAAP) ermittelte Jahresüberschuss um die Abschreibungskosten für Immobilien bereinigt. Auch Immobilienveräußerungserlöse und -verluste werden in der Regel aus dem Reineinkommen herausgerechnet. Heraus kommt ein Maß für die betriebliche Leistung eines REIT, das FFO genannt wird bzw. Mittel aus laufender Geschäftstätigkeit oder operative Erträge.

Einer der Hauptgründe, warum Abschreibungen bei dieser Berechnung außen vor bleiben, liegt in der Behandlung langlebiger Wirtschaftsgüter. Muss ein Eigentümer ein Gut innerhalb eines Zeitraumes abschreiben, der wesentlich kürzer ist als die Lebensdauer, so wird der Jahresüberschuss während dieser Zeit entsprechend zu niedrig angegeben. Das gilt bei Immobilien ganz besonders, da sie leicht über einen Abschreibungszeitraum von beispielsweise 50 Jahren hinaus genutzt werden können. Umgekehrt ist es für ältere Objekte im Bestand deswegen aber möglich, dass das US-GAAP-Reineinkommen überschätzt wird.

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