14.04.2010

Immobilienrendite in Reinkultur

Umfrage: Branchenverterter zu den Perspektiven von REITs in Deutschland und zu ihren Erwartungen an die Politik. Hier die Antworten von Frank Schaich, Vorstand Fair Value REIT-AG.

Im Koalitionsvertrag zwischen Union und FDP steht, dass Hemmnisse für REITs abgebaut werden sollen, ohne die Interessen des Verbraucherschutzes zu gefährden. Was verstehen Sie darunter?
Der Hinweis auf die Interessen des Verbraucherschutzes ist sehr kryptisch und lässt Raum für Interpretation. Mit Blick auf die vorfinale Fassung des Koalitionsvertrages kann ich nur vermuten, dass die Interessen der Mieter von Wohnungen gemeint sind. Wenn sich die Regierung im Laufe dieser Legislaturperiode mit dem REIT-Gesetz befasst, dann wird es unter anderem um die Frage gehen, ob deutsche REITs zukünftig auch in Bestandswohnungen investieren dürfen, die vor dem 1. Januar 2007 fertiggestellt worden sind.
Es wird dann zu beleuchten sein, ob diese Erweiterung der Anlagemöglichkeiten den Verbraucherschutz gefährden würde. Jede objektive Analyse dürfte zum Ergebnis kommen, dass dies nicht der Fall ist. Sie dürfte vielmehr zum Ergebnis kommen, dass der deutsche REIT den Interessen der Verbraucher sogar sehr entgegen kommt, weil er nachhaltiger Bestandhalter ist und aufgrund des hohen Eigenkapitals weniger zinssensibel und damit ein stabiler Geschäftspartner ist.
 
Welche Punkte sollte die Bundesregierung bei der Weiterentwicklung des REIT-Gesetzes unbedingt angehen?
Aus Sicht eines Unternehmens, das den REIT-Status bereits hat, stehen für uns einige praktische Fragen im Vordergrund (siehe Kasten unten, die Red.) , aber wir engagieren uns auch stark für die Beseitigung von Hemmnissen zur Weiterentwicklung des REIT-Segmentes insgesamt.

Denken Sie, dass sich durch den Regierungswechsel die Perspektiven für REITs in Deutschland verbessert haben?

Die Perspektiven für REITs in Deutschland sind so oder so besser als viele vermuten. Das bestehende REIT-Gesetz ist bereits sehr gut, auch wenn es Schwächen aufweist. Jedes Gesetz lebt und wird Änderungen erfahren. Insofern bin ich zuversichtlich, dass die aktuelle Regierung Worten Taten folgen lässt und tatsächlich bestehende Hemmnisse abbaut. Man darf übrigens nicht vergessen, dass bereits im Jahr 2008 unter der Vorgängerregierung eine erste Novelle des REIT-Gesetzes verabschiedet wurde, die u.a. eine für uns wesentliche und positive Änderung brachte, nämlich die Berücksichtigung der Minderheitsanteile bei der Ermittlung des Eigenkapitals nach § 15. Entscheidend für die Weiterentwicklung des REIT-Marktes in Deutschland ist jedoch im Wesentlichen das Kapitalmarktumfeld.

Wird das REIT-Konzept aus der Finanzkrise und den daraus entstandenen Diskussionen um eine stärker Regulierung der Kapitalmärkte eher als Gewinner oder als Verlierer hervorgehen?

Ich bin überzeugt davon, dass das REIT-Konzept eher als Gewinner dastehen wird, weil REITs das bieten, was heute von Anlegern und von der Politik gefordert wird: Transparente Berichterstattung und Sicherheit durch hohe Eigenkapitalunterlegung.

Verbessern sich durch die Probleme bei den offenen Immobilienfonds die Perspektiven für REITs?
Ich denke schon, dass der Kapitalmarkt zunehmend schätzen lernt, dass REITs den kurzfristigen Liquiditätsbedarf von Aktionären nicht aus ihrem eigenen Topf bestreiten müssen, sondern dass dieser über den Handel an der Börse geregelt wird. Dadurch sind REITs das was man erwarten kann, nämlich in höchstem Maße in Immobilien investiert und nicht zum großen Teil ein Festgeldkonto. Das bringt Immobilienrendite in Reinkultur, allerdings für den Preis höherer Volatilitäten der Anteilspreise.  Je größer und je liquider das REIT-Segment in Deutschland wird, umso mehr werden sich allerdings hier wie in den angelsächsischen Ländern auch die Kurse den NAVs annähern.


Verbesserungsbedarf am REIT-Gesetz aus Sicht der Fair Value REIT-AG:

Erlöse aus Barkapitalerhöhungen sollten zukünftig zumindest für eine bestimmte Frist dem unbeweglichen Vermögen zugeschlagen werden dürfen, um den Vorgaben von mind. 75% der Aktiva als unbewegliches Vermögen gerecht werden zu können. Da REITs mindestens 90% ihrer handelsrechtlichen Überschüsse als Dividende an die Aktionäre auskehren müssen, sind sie zur Finanzierung ihres Wachstums auf den Kapitalmarkt angewiesen. Aufgrund der jetzigen Gesetzesvorgaben müssen REITs etwaige Zuflüsse aus Barkapitalerhöhungen bis zum nächstfolgenden Bilanzstichtag zum Großteil in unbewegliches Vermögen überführt haben. Der übliche Zeitbedarf von der Auswahl einer Immobilie bis zum Closing von rund sechs  Monaten begrenzt den Zugang zum Kapitalmarkt für REITs praktisch auf Kapitalmaßnahmen im Frühjahr.  Alternativ würden die Kosten für Kapitalmaßnahmen um Strafzahlungen hochgetrieben, was nicht im Interesse der Verbraucher wäre (auch Aktionäre sind Verbraucher).


Gewerbesteuerpflichtige REIT-Aktionäre sollten die REIT-Dividenden gewerbesteuerfrei vereinnahmen dürfen, was derzeit nicht der Fall ist. Die geltende Regelung stellt einen Wettbewerbsnachteil der steuertransparenten REITs gegenüber steuerpflichtigen Immobiliengesellschaften dar, wo die Gesellschafter unter bestimmten Voraussetzungen von den Möglichkeiten zur Gewerbesteuerkürzung profitieren.

Die Frist bis zur Wiederherstellung der geforderten Eigenkapitalquote von 45% des unbeweglichen Vermögens im Falle einer Unterschreitung der Quote sollte um mindestens ein Jahr verlängert werden. Bisher ist die erforderliche Quote spätestens bis zum dritten Bilanzstichtag wieder zu erfüllen, um den REIT-Status aufrechterhalten zu können. Was sich wie drei Jahre anhört, sind in Wahrheit nur zwei Jahre und das ist in einem kritischen Umfeld wie diesem eine sehr kurze Zeit, zumal das Eigenkapital nach IFRS nicht nur durch die Marktbewertung der Immobilien, sondern auch der Zinssicherungsgeschäfte unter Druck geraten kann. Während das REIT-Management auf den Immobilienbestand wenigstens noch einen direkten Einfluss hat, sind ihm bei der Zinsentwicklung Einflussmöglichkeiten versagt.

Ferner wären aus Sicht von Fair Value zur Unterstützung der Weiterentwicklung des REIT-Segmentes Änderungen sinnvoll, die bisher steuerpflichtigen Immobiliengesellschaften den Statuswechsel zu einer REIT-AG erleichtern:

Die Sanktionen bei Verletzung der direkten Höchstbeteiligungsquote von 10% sowie des Mindeststreubesitzes von 15% sollten nicht wie bisher die Gesellschaft treffen, sondern den Verursacher.


Das Anlagespektrum für REITs sollte zukünftig auch überwiegend oder vollständig zu Wohnzwecken genutzte Immobilien umfassen (siehe oben).
Der Statuswechsel sollte durch eine günstige Regelung zur Umwandlungs- bzw. Schlussbesteuerung gefördert werden. Die aktuell gültige Vollversteuerung von stillen Reserven dürfte prohibitiv wirken mit der Folge, das Umwandlungen nicht stattfinden. Bei einem reduzierten Ansatz der stillen Reserven würde Bewegung in den Markt kommen und damit zu einem kurzfristig generierbaren Steueraufkommen führen, das ansonsten nicht anfallen würde. Entscheidend für den Erfolg ist der vom Markt als attraktiv empfundene prozentuale Ansatzes für die Besteuerung.


Nach einem Statuswechsel sollte bei späteren Veräußerungen von Immobilien die umwandlungsbedingt bereits erfolgte Schlussbesteuerung berücksichtigt werden. Nach geltendem Recht würde es hier zu Doppelbesteuerungen kommen.


Vor einem Statuswechsel steuerfrei gebildete stille Reserven sollten bei einer Umwandlung in eine REIT-AG für die Altgesellschafter konserviert werden. Nach derzeit geltendem Recht würden diese durch den Statuswechsel verloren gehen mit der Folge, dass entweder Umwandlungen nicht stattfinden oder Altgesellschafter vor der Umwandlung verkaufen, was zu Marktverzerrungen führen könnte.

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