30.12.2008

2009 - Das kommt für REITs

Zum Jahreswechsel haben sich die Rahmenbedingungen für deutsche REITs in einigen Punkten geändert. Steuerberater Klaus Weinand-Härer, Partner bei Clifford Chance, gibt einen Überblick.

Bemessungsgrundlage der Ausschüttungsverpflichtung
Bisher musste die REIT-Aktiengesellschaft mindestens 90% ihres handelsrechtlichen Jahresüberschusses, modifiziert um die Einstellung oder Auflösung der Reinvestitionsrücklage, ausschütten. Im Falle von bestehenden Verlustvorträgen konnte es daher zu Konflikten mit den Grundsätzen der Kapitalerhaltung bei Aktiengesellschaften kommen, da Beträge ausgeschüttet werden müssten, die zum Ausgleich des Verlustvortrags erforderlich waren. Die Ausschüttungsverpflichtung nach § 13 Abs. 1 Satz 1 REITG wird dahingehend ergänzt, dass ein ggf. vorhandener Verlustvortrag die Bemessungsgrundlage für die Ausschüttungsverpflichtung reduziert.

Eigenkapitalfiktion der Einlagen externer Minderheitsgesellschafter in Tochter-Immobilien­personengesellschaften
REITs müssen ein Mindesteigenkapital von 45% bezogen auf den Bilanzwert der (im Konzern) gehaltenen Immobilien aufweisen. Die jeweiligen Werte und Quoten sind auf Basis der internationalen Rechnungslegungsstandards ("IFRS") zu ermitteln. Nach den IFRS sind die Einlagen von Minderheitsgesellschaftern in Personengesellschaften abweichend von der handelsrechtlichen Beurteilung nicht als Eigenkapital, sondern als Fremdkapital zu behandeln. REITs, die Immobilienpersonengesellschaften halten, an denen auch Minderheitsgesellschafter, z.B. aus grunderwerbsteuerlichen Gründen, beteiligt sind, waren im Vergleich zu anderen REITs benachteiligt, da sie nicht in dem gleichen, eigentlich zulässigen Umfang "echtes" Fremdkapital aufnehmen konnten. Um diesen Nachteil zu beseitigen, wird im neuen § 15 Satz 2 REITG fingiert, dass die nach IFRS als Fremdkapital ausgewiesenen Minderheitsbeteiligungen im Rahmen des § 15 REITG als Eigenkapital gelten.

Abmilderung von Doppelbelastungen
Der REIT selbst ist zwar von der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer befreit, jedoch können Teile seiner Erträge einer steuerlichen Vorbelastung unterliegen. Steuerbelastungen können bei Vermietungs- oder Verkaufserträgen aus ausländischen Immobilien oder bei steuerpflichtigen Tochtergesellschaften (Auslandsobjektgesellschaften oder Dienstleistungsgesellschaften) des REIT auftreten. Da auf Ebene des REIT-Aktionärs auf REIT-Dividenden das Halbeinkünfteverfahren (ab 2009: Teileinkünfteverfahren; § 3 Nr. 40 EStG) und die Beteiligungsertragsbefreiung (§ 8b KStG) keine Anwendung finden, kommt es insoweit zu einer doppelten Steuerbelastung dieser Erträge. Um diese "Doppelbesteuerung" zu vermeiden, wird in § 19a REITG das Halb- bzw. Teileinkünfteverfahren und die Beteiligungsertragsbefreiung insoweit für anwendbar erklärt, als sich die Dividende des REIT aus vorbelasteten Erträgen zusammensetzt.
Als vorbelastet gelten Erträge, die mindestens mit einer Körperschaftsteuer oder einer vergleichbaren ausländischen Steuer von 15 % belastet sind. Für die Ermittlung der Belastung ist jede Beteiligung und jede Immobilie isoliert zu betrachten. Bei Immobilien und Beteiligungen an Immobilienpersonengesellschaften kommt es auf die Belastung in dem Jahr an, das der Ausschüttung des REIT vorangeht. Nur wenn die Gewinne eines Wirtschaftsjahres einer Tochterkapitalgesellschaft des REIT spätestens im Folgejahr ausgeschüttet werden, gelten die Ausschüttungen dieser Gesellschaften als vorbelastet, d.h. die Thesaurierung und spätere Ausschüttung von Gewinnen der Tochterkapitalgesellschaften ist begünstigungsfeindlich. Damit keine Feststellungen über die vorbelasteten Gewinne auf Ebene des REIT vorgenommen werden müssen, gelten die vorbelasteten Gewinnanteile des REIT als vorrangig ausgeschüttet (Ausschüttungsreihenfolge).
Als Folgeänderung muss der REIT im Rahmen seiner Steuererklärung nun auch Angaben zur Zusammensetzung der Erträge hinsichtlich vorbelasteter und nicht vorbelasteter Erträge machen. Ebenso muss der Abschlussprüfer des REIT entsprechende Feststellungen treffen. Der Teil der Dividende, der aus vorbelasteten Erträgen stammt, ist in der Kapitalertrag­steuer­be­schei­nigung gesondert auszuweisen.
Das Halbeinkünfteverfahren und die Beteiligungsertragsbefreiung finden rückwirkend auf alle vorbelasteten Dividendenanteile eines REIT Anwendung, d.h. auf REIT-Dividenden, die nach dem 31. Dezember 2007 zufließen.
Die Regelungen finden auch auf Dividenden aus ausländischen REITs Anwendung, falls der Aktionär nachweist, dass für die Dividenden vorbelastete Gewinne verwendet wurden. Ob und wie ein solcher "geeigneter" Nachweis aussehen kann, ist unklar.